Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Newsletter
Ausgewählte Angebote aus unserer Vermittlung und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Sie sitzen mit Ihren Kindern am Tisch und stellen fest: Das Haus ist zu groß geworden. Die Treppe macht Mühe, der Garten ist mehr Pflicht als Freude, und drei Zimmer stehen leer. Der Gedanke, zu verkaufen und in eine kleinere, barrierefreie Wohnung zu ziehen, macht Sinn — aber bevor Sie diese Entscheidung treffen, brauchen Sie zwei Zahlen: Was bringt das Haus? Und was kostet die Wohnung, die Sie sich wünschen?
Nur deren Differenz beantwortet die eigentliche Frage hinter diesem Umzug. Wer nur eine dieser Zahlen kennt, trifft eine halbblinde Entscheidung.
Die meiste Energie beim Thema Seniorenumzug fließt in eine Frage: Was ist das Haus wert? Das ist verständlich, aber unvollständig. Der Verkaufserlös ist nur dann eine sinnvolle Zahl, wenn man ihn neben den Kaufpreis der Wunschimmobilie hält.
In angespannten Märkten — etwa im Stuttgarter Raum, in München oder in Hamburg — ist barrierearmer Wohnraum in guter Lage so teuer, dass der Erlös aus dem Einfamilienhaus kaum reicht oder nicht ausreicht, um eine passende Wohnung zu kaufen. In anderen Regionen ist das Verhältnis günstiger: Ein freistehendes Haus bringt deutlich mehr als eine Drei-Zimmer-Wohnung, und die Differenz schafft echten finanziellen Spielraum.
Welches Bild für Ihre Situation zutrifft, hängt ausschließlich von Ihrem konkreten Ort ab. Deshalb führt kein Weg daran vorbei, beide Seiten zu ermitteln, bevor Sie entscheiden.
In Deutschland regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), nach welchen Methoden Immobilien bewertet werden. Drei Verfahren sind anerkannt — welches gilt, hängt vom Typ der Immobilie ab.
Beim Vergleichswertverfahren wird Ihre Immobilie mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage verglichen. Die Grundlage dafür liefern die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in jedem Landkreis und jeder kreisfreien Stadt. Sie führen die Kaufpreissammlung und veröffentlichen regelmäßig Grundstücksmarktberichte — öffentlich zugängliche Berichte mit Preisspannen nach Lage, Objekttyp und Größenklasse.
Das Verfahren liefert dann verlässliche Ergebnisse, wenn ausreichend Vergleichsverkäufe vorliegen. In gefragten Lagen und bei häufigen Haustypen ist das in der Regel gegeben.
In dünn besiedelten Regionen oder bei besonderen Objekten, für die kaum Vergleichsverkäufe existieren, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Es berechnet den Wert aus Bodenwert plus dem nach Alter geminderten Herstellungswert des Gebäudes. Das Ergebnis wird abschließend an das lokale Marktniveau angepasst (Sachwertfaktor gemäß ImmoWertV 2021).
Für vermietete oder renditeorientierte Objekte gilt das Ertragswertverfahren, das die erzielbaren Mieteinnahmen kapitalisiert. Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus ist es in der Regel nicht relevant — es kommt jedoch ins Spiel, wenn Sie über Teilvermietung oder Leibrente nachdenken.
Eine Bewertung ist kein Mysterium. Wenn Sie die Einflussfaktoren kennen, können Sie die Einschätzung eines Gutachters oder Maklers besser einordnen:
Ein häufiges Missverständnis: Kosmetische Renovierungen kurz vor dem Verkauf erhöhen den Wert kaum. Gutachter und erfahrene Käufer schauen auf die Substanz, nicht auf die frisch gestrichenen Wände.
Stand der energierechtlichen Anforderungen: Oktober 2026. Das GModG kann weiterentwickelt werden; lassen Sie sich bei einem Verkauf aktuell beraten.
Barrierefreiheit nach DIN 18040-2 ist eine Norm mit messbaren Anforderungen: stufenloser Zugang, Aufzug ab dem zweiten Obergeschoss, Bewegungsflächen von mindestens 150 × 150 cm, unterfahrbare Sanitärobjekte, bodengleiche Dusche, Türbreiten von mindestens 80 cm. Zertifiziert barrierefreie Wohnungen sind am Markt selten und werden entsprechend gehandelt.
Häufiger angeboten wird barrierearmer Wohnraum: keine Schwellen, breite Türen, Erdgeschoss oder Aufzug. Das ist für viele Käufer ausreichend, deckt sich aber nicht mit dem rechtlichen Begriff der Barrierefreiheit — und das sollte bei der Bewertung einer konkreten Wohnung klar sein.
Was solche Wohnungen kosten, variiert stark nach Region. Belastbare Zahlen für Ihren Ort liefert der Grundstücksmarktbericht Ihres zuständigen Gutachterausschusses — aufgeschlüsselt nach Wohnlage, Größenklasse und Objektart. Die Berichte sind öffentlich zugänglich und für die meisten Regionen kostenlos oder gegen eine geringe Gebühr erhältlich. Sie sind der einzige verlässliche Weg, beide Seiten der Rechnung auf einer gemeinsamen Datenbasis zu stellen.
Wenn Sie beide Zahlen kennen, ergibt sich die Rechnung:
Was bleibt, ist Ihr tatsächlicher Spielraum — oder der Fehlbetrag, den Sie anders decken müssten. In einer Region, in der Häuser teuer und geeignete Wohnungen ebenfalls knapp sind, kann diese Rechnung negativ ausgehen. Das wäre kein Scheitern des Plans, sondern eine Information — eine, die die Alternativen zum Verkauf ins Blickfeld rückt.
Wer nicht verkaufen kann oder will, hat mehr Möglichkeiten als meist bekannt. Alle vier Modelle haben echte Nachteile — die werden in Beratungsgesprächen häufig übergangen.
Sie übertragen das Eigentum an Ihrem Haus auf Ihre Kinder oder andere Personen und sichern sich dabei ein lebenslang im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht (§§ 1030 ff. BGB). Das Recht erlaubt Ihnen, das Haus weiterhin zu bewohnen und zu nutzen — als wäre es Ihres. Da der Nießbrauch das übertragene Eigentumsrecht belastet, mindert er den steuerlichen Wert der Schenkung nach § 14 BewG: Das Finanzamt berechnet einen Kapitalwert aus dem jährlichen Nutzungswert, multipliziert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger.
Nachteile: Das Haus ist rechtlich weg. Sollte sich das Verhältnis zu den Nachkommen ändern, ist eine Rückabwicklung aufwändig. Außerdem bleiben Sie für die laufende Instandhaltung zuständig (§ 1041 BGB), während außergewöhnliche Ausbesserungen den Eigentümern obliegen — wer was trägt, muss vertraglich klar geregelt sein.
Steuer- und erbrechtliche Nießbrauchsgestaltungen sind komplex. Diese Erklärung ist eine Orientierung und kein Ersatz für individuelle Beratung durch einen Notar oder Steuerberater. Stand: Oktober 2026.
Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) sichert Ihnen das Recht, ein Gebäude oder Teile davon persönlich zu bewohnen. Es ist nicht übertragbar und gilt nur für Sie — Sie dürfen wohnen, aber weder vermieten noch anderweitig wirtschaftlich nutzen. Weil es schwächer ist als der Nießbrauch, mindert es den steuerlichen Wert einer Schenkung weniger stark. Für wen es trotzdem sinnvoll ist: wenn das Hauptziel die Absicherung des Wohnrechts ist und steuerliche Gestaltung keine Rolle spielt.
Sie verkaufen das Haus und erhalten statt eines Einmalbetrags eine lebenslange monatliche Rente — häufig kombiniert mit einem eingetragenen Wohn- oder Nießbrauchsrecht. Lebensalter und statistische Lebenserwartung bestimmen die Ratenhöhe; der Gesamtbetrag bleibt ungewiss.
Nachteile: Wer früh stirbt, erhält weniger als ein Einmalverkauf gebracht hätte. Für Erben ist das Modell unattraktiv. Die Auswahl seriöser Leibrentenanbieter ist begrenzt — jeden Vertrag sollte ein unabhängiger Berater prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihrer Immobilie — typisch 10 bis 50 Prozent — an ein Unternehmen und zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt. Sie bleiben Mehrheitseigentümer und wohnen weiter. Dieses Modell ist in den letzten Jahren aggressiv beworben worden. Die Nachteile werden dabei selten so klar benannt, wie sie es verdienen:
Rechnen Sie durch, bevor Sie unterschreiben — und lassen Sie den Vertrag durch einen unabhängigen Berater prüfen, zum Beispiel über eine Verbraucherzentrale.
Die Konditionen variieren je Anbieter erheblich. Diese Darstellung ist eine Orientierung und kein Vertragsvergleich. Stand: Oktober 2026.
Für eine erste Orientierung genügt eine Marktwerteinschätzung durch einen ortskundigen Makler — in der Regel kostenlos oder günstig und für die meisten Verkaufsentscheidungen ausreichend. Für steuerliche Gestaltungen wie Nießbrauch oder Schenkung, für Erbauseinandersetzungen oder gerichtliche Verfahren brauchen Sie ein Vollgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, das rechtliche Bindungskraft hat.
Ein Hinweis aus der Praxis: Lassen Sie sich nicht dazu drängen, eine Bewertung nur von jemandem durchführen zu lassen, der gleichzeitig den Verkaufsauftrag anstrebt. Eine unabhängige Einschätzung ist möglich — fragen Sie ausdrücklich danach, bevor Sie einen Auftrag erteilen.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Haus realistisch bringt und was eine geeignete Alternative in Ihrer Region kostet, füllen Sie das Formular auf dieser Seite aus. Wir arbeiten in Baden-Württemberg und über ortskundige Partner in anderen Regionen.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
Mehr über Immozeit